Depuis l'adoption de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets — dite loi Climat et Résilience — la performance énergétique des logements est devenue l'un des sujets les plus structurants du marché immobilier français. Interdictions progressives de location, audit énergétique obligatoire à la vente, DPE collectif imposé aux copropriétés, refonte de MaPrimeRénov'… En 2026, le calendrier réglementaire se densifie et les propriétaires de logements classés E, F ou G — les fameuses passoires thermiques — doivent composer avec un cadre nouveau. Voici un état des lieux complet et à jour pour s'y retrouver, avec un éclairage particulier sur le rôle de l'expert bâtiment, trop souvent confondu avec celui du diagnostiqueur.
Combien de passoires thermiques en France en 2026 ?
Selon les dernières données publiées par le Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique, au 1er janvier 2025, la France métropolitaine comptait 3,9 millions de passoires thermiques(étiquettes F et G du DPE) parmi ses 30,9 millions de résidences principales, soit environ 12,7 % du parc. Sur l'ensemble du parc résidentiel — incluant résidences secondaires et logements vacants —, le SDES estime ce chiffre à environ 5,4 millions de logements, soit 14,4 % du total.
Le mouvement est nettement orienté à la baisse : -327 000 logements en un an, -836 000 en deux ans, soit -17,6 % depuis le 1er janvier 2023. Le SDES précise que près de 40 % de cette baisse résulte mécaniquement de la réforme du calcul du DPE pour les petites surfaces, entrée en vigueur en 2024. Une nouvelle évolution est attendue au 1er janvier 2026 avec la révision du facteur de conversion en énergie primaire de l'électricité : l'observatoire estime qu'elle pourrait sortir environ 700 000 logements supplémentaires du périmètre des passoires thermiques. Autrement dit, une partie de la baisse statistique tient moins à la rénovation réelle qu'à des évolutions méthodologiques du diagnostic.
La répartition par statut d'occupation reste très inégale : 14,0 % des logements de propriétaires occupants sont classés F ou G, contre 13,8 % pour le parc locatif privé et seulement 5,8 % pour le logement social. Le parc locatif privé concentre donc une part importante de l'effort de rénovation à fournir d'ici 2028 et 2034.
Le calendrier d'interdiction progressive de location
Issu de la loi Climat et Résilience, le calendrier d'interdiction de location frappe les passoires thermiques par étapes. La logique est simple : un logement dont le DPE atteint un certain seuil est considéré comme non décent au sens de la loi, et ne peut plus être loué. L'échéancier en France métropolitaine est le suivant.
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les baux signés avant cette date se poursuivent jusqu'à leur échéance.
- 1er janvier 2028 : extension de l'interdiction aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E.
Les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficient d'un calendrier décalé, avec une interdiction des G au 1er janvier 2028 et des F au 1er janvier 2031.
Concrètement, un locataire occupant un logement non conforme peut exiger du bailleur la réalisation des travaux nécessaires, voire saisir la justice. Le juge peut ordonner l'exécution des travaux, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à mise en conformité.
Un projet de loi d'assouplissement annoncé en avril 2026
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille les grandes lignes d'un projet de loi logement destiné à atténuer le choc de calendrier. Le texte, qui sera examiné au Parlement avant la fin de l'année 2026, prévoit que les propriétaires de logements F et G pourront continuer à les louer à condition de signer un engagement formel de travaux : trois ans pour les maisons individuelles, cinq ans pour les appartements en copropriété. L'exécutif vise 650 000 à 700 000 biens maintenus dans le parc locatif d'ici 2028.
Cette annonce ne supprime ni la loi de 2021, ni les obligations en vigueur. Tant que le texte n'est pas voté et publié au Journal officiel, les règles actuelles s'appliquent. Si vous êtes bailleur d'un logement F ou G, vous ne pouvez pas vous reposer sur ce projet pour reporter vos travaux.
L'audit énergétique obligatoire à la vente
L'audit énergétique réglementaire, prévu à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation et précisé par le décret n°2022-780 du 4 mai 2022, s'impose lors de la vente de logements peu performants. Il complète — sans le remplacer — le DPE classique. Son calendrier est lui aussi progressif.
- Depuis le 1er avril 2023 : maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G.
- Depuis le 1er janvier 2025 : extension aux logements classés E.
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D.
En 2026, tout vendeur d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit donc fournir un audit énergétique au futur acquéreur, en plus du DPE et des autres diagnostics du dossier de diagnostic technique (DDT). L'audit a une durée de validité de 5 ans (contre 10 ans pour le DPE).
Que contient un audit énergétique ?
Contrairement au DPE, qui est essentiellement une note attribuée au logement, l'audit énergétique réglementaire est un véritable plan de rénovation. Il doit contenir, a minima :
- un état initial détaillé de la performance énergétique du bâtiment (enveloppe, systèmes, ventilation) ;
- au moins deux scénarios de travaux permettant d'atteindre une rénovation performante, dont un scénario en une étape ;
- une estimation des gains énergétiques, du nouveau classement DPE prévisible et des économies de facture pour chaque scénario ;
- une estimation chiffrée des coûts des travaux et un panorama des aides mobilisables ;
- des recommandations sur la qualité de l'air intérieur et la ventilation.
Seuls des professionnels qualifiés peuvent le réaliser : bureaux d'études certifiés « Audit énergétique des bâtiments », architectes inscrits à l'ordre ayant suivi la formation dédiée, entreprises titulaires de la qualification « RGE offre globale » ou diagnostiqueurs certifiés justifiant d'une formation spécifique. La sous-traitance de la mission est interdite.
Le DPE collectif s'impose à toutes les copropriétés en 2026
Autre échéance majeure de l'année : le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic, qui porte sur les parties communes et les équipements collectifs (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation), s'est déployé par paliers.
- 1er janvier 2024 : copropriétés et immeubles en monopropriété de plus de 200 lots.
- 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots.
- 1er janvier 2026 : extension aux copropriétés de moins de 50 lots, soit la majorité des immeubles français.
Le DPE collectif est valable 10 ans, sauf travaux modifiant la performance du bâtiment. Son coût varie sensiblement selon la taille de l'immeuble : les ordres de grandeur observés vont de 2 000 € à 10 000 €. Il sert de socle au plan pluriannuel de travaux (PPT) que les copropriétés doivent désormais bâtir, et conditionne souvent l'accès à MaPrimeRénov' Copropriété.
MaPrimeRénov' 2026 : un dispositif recentré sur la rénovation d'ampleur
Le dispositif piloté par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) a été restructuré au 1er janvier 2026 pour orienter clairement les ménages vers les rénovations qui changent vraiment la classe énergétique du logement. Deux parcours coexistent désormais.
Le parcours par geste
Il finance des travaux ciblés (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, isolation des combles, remplacement de menuiseries, raccordement à un réseau de chaleur…). En 2026, il est réservé aux profils Bleu, Jaune et Violet (revenus très modestes, modestes et intermédiaires) : les ménages au profil Rose en sont exclus. Surtout, l'isolation des murs (par l'intérieur ou par l'extérieur) ne peut plus être financée en geste isolé : elle bascule obligatoirement dans le parcours d'ampleur. À partir du 1er janvier 2027, les maisons individuelles classées F ou G perdront également l'accès au parcours par geste, pour le même motif.
Le parcours accompagné (rénovation d'ampleur)
Il finance les bouquets de travaux permettant un gain d'au moins 2 classes DPE. Il est désormais incontournable pour les rénovations lourdes. Trois spécificités à retenir pour 2026 :
- le recours à un Accompagnateur Rénov' agréé est obligatoire pour piloter le projet (audit, choix des travaux, suivi) ;
- le plafond de travaux subventionnables est porté à 70 000 € HT pour les ménages très modestes (contre 50 000 € auparavant) ;
- le cumul des aides « par geste » reste plafonné à 20 000 € par logement sur 5 ans.
Le calcul de la prime repose toujours sur quatre profils de revenus déterminés à partir du revenu fiscal de référence du foyer : Bleu (très modestes), Jaune (modestes), Violet (intermédiaires) et Rose (supérieurs). Les barèmes diffèrent entre la France métropolitaine et l'Île-de-France. Pour un calcul personnalisé, il est recommandé de simuler son dossier directement sur france-renov.gouv.fr.
L'éco-PTZ comme levier complémentaire
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), prolongé par la loi de finances pour 2026 jusqu'au 31 décembre 2027, finance des travaux de rénovation énergétique sans condition de ressources. Le montant peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale, remboursable sur 20 ans maximum, sans intérêts ni frais de dossier. Depuis le 1er juillet 2025, l'éco-PTZ rénovation globale n'est accordé que si le projet permet un gain d'au moins deux classes DPE et qu'un audit énergétique préalable a été réalisé. Le dispositif est cumulable avec MaPrimeRénov'.
Expert bâtiment ou diagnostiqueur DPE : la confusion à éviter
Dans les conversations courantes, on parle volontiers d'« expert énergétique » pour désigner indifféremment le diagnostiqueur qui réalise le DPE, l'auditeur qui produit l'audit énergétique réglementaire, ou l'expert bâtiment indépendant. Ces métiers sont pourtant distincts.
Le diagnostiqueur immobilier est un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Il établit le DPE, mais aussi les autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP). Sa mission est encadrée par une grille méthodologique stricte : il alimente un logiciel agréé qui calcule l'étiquette énergétique du logement.
L'auditeur énergétique (bureau d'études thermiques, architecte formé, entreprise RGE offre globale ou diagnostiqueur certifié sur ce volet) intervient à un cran au-dessus : il analyse l'ensemble du bâti, modélise des scénarios de travaux et chiffre les gains. Sa mission a une dimension plus prospective.
L'expert bâtiment indépendant, lui, n'est pas un diagnostiqueur réglementaire. Il intervient sur la cause et les conséquences des désordres : humidité, fissures, défauts de mise en œuvre, malfaçons, sinistres, litiges avec une entreprise ou une assurance. Sur le volet énergétique, son apport est complémentaire :
- il peut analyser un DPE ou un audit avant un achat et signaler les incohérences ou hypothèses fragiles (surfaces déclarées, modèle de chaudière, type de ventilation) ;
- il vérifie la cohérence entre l'état réel du bâti et les recommandations du rapport d'audit (un audit qui préconise une isolation des murs sans traiter une remontée capillaire avérée est par exemple problématique) ;
- il accompagne en cas de litige post-travaux : pompe à chaleur surdimensionnée, isolation mal posée, ponts thermiques persistants, factures énergétiques sans amélioration après chantier RGE.
Pour un acheteur, faire relire un audit énergétique par un expert bâtiment indépendant avant signature est un investissement modeste comparé aux dizaines de milliers d'euros de travaux que l'audit recommande. C'est aussi un garde-fou contre les rénovations mal calibrées qui ne tiennent pas leurs promesses de gain énergétique.
Ce que vous devez retenir si vous êtes concerné en 2026
Si vous êtes bailleur d'un logement classé G : vous ne pouvez plus signer ni renouveler un bail. Soit vous engagez les travaux, soit vous attendez la promulgation éventuelle de la loi Lecornu qui permettrait de relouer sous condition d'engagement de travaux à 3 ou 5 ans. Dans les deux cas, l'audit énergétique est le point d'entrée pour structurer votre plan de rénovation et accéder à MaPrimeRénov'.
Si vous vendez un logement classé E, F ou G : l'audit énergétique doit figurer dans le dossier de diagnostic technique remis au compromis. Comptez plusieurs semaines de délai pour le réaliser et anticipez son impact sur la négociation : les scénarios de travaux qu'il propose sont désormais lus attentivement par les acquéreurs.
Si vous achetez une passoire thermique : lisez l'audit énergétique avant la signature, faites-le relire si besoin, intégrez le coût des travaux au prix d'achat et vérifiez votre éligibilité à MaPrimeRénov' et à l'éco-PTZ avant de vous engager.
Si vous êtes copropriétaire : votre syndic doit avoir lancé le DPE collectif. Profitez-en pour engager une réflexion sur le plan pluriannuel de travaux et sur l'accès à MaPrimeRénov' Copropriété.
Au-delà des chiffres, l'esprit de la loi Climat et Résilience reste inchangé : sortir progressivement du parc immobilier les logements les plus énergivores. Les ajustements de méthode du DPE en 2024 et 2026 et le projet de loi Lecornu peuvent donner l'impression d'un assouplissement, mais la trajectoire — F en 2028, E en 2034 — n'est pas remise en cause. Mieux vaut anticiper, faire auditer son bien par les bons professionnels et arbitrer ses travaux avec un regard indépendant que de subir le calendrier. Sur ce dernier point, un expert bâtiment — comme ceux référencés sur la plateforme Gexbi — peut apporter le recul nécessaire entre le DPE normalisé, l'audit énergétique réglementaire et la réalité du bâti.